Côté administratif : Démarches 

 

 
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      Avant de commencer ses travaux, les démarches administratives constituent en soi un véritable parcours du combattant. Retrouvez ici des conseils pour ne rien oublier, et les formulaires pour commencer à constituer votre dossier.

                                            1.1 Certificat d'urbanisme

                                 1.2 Permis de construire

                                 1.3 Mitoyenneté

                          1.4 Pemis de démolir

                          1.5 Travaux privatifs et copropriété 

l'administration se développe, pour connaître et télécharger tous les formulaires en ligne http://www.cerfa.gouv.fr 

Tout ce que vous devez savoir sur vos droits et devoirs liés à un terrain précis, pour construire ou rénover. Le certificat d'urbanisme précise les règles d'urbanisme de la commune et vous renseigne sur la constructibilité du terrain. Mais attention : le certificat d'urbanisme ne remplace pas le permis de construire !

Le certificat d'urbanisme qu'est-ce que c'est ?

Avant d'acquérir un terrain à bâtir ou avant de vous lancer dans un projet bâti, rendez-vous à la mairie du lieu pour demander un certificat d'urbanisme : c'est le meilleur moyen de connaître les règles de construction dans la commune en question. Ce certificat n'est pas obligatoire, mais peut vous éviter bien des soucis par la suite.

Il existe deux certificats d'urbanisme :

• le certificat d'urbanisme ordinaire (art. L.410-1 du Code de l'urbanisme) : ce sont les règles générales d'urbanisme sur la commune (limites administratives au droit de propriété, taxes, couleur des tuiles du toit, forme des fenêtres...);
• le certificat d'urbanisme opérationnel (art. L.410-6 du Code de l'urbanisme) : c'est la constructibilité et les servitudes attachées au lot sur lequel se trouve le terrain. Ces caractéristiques sont déterminées par le Plan local d'urbanisme, le PLU (ex-POS) de la commune.

C'est en fonction de vos projets que vous demandez l'un ou l'autre.

Vous avez un projet ? Constituez votre dossier

Pour obtenir un certificat d'urbanisme vous renseignant sur la possibilité de construire ou non, vous devez fournir des informations très précises sur :

• la localisation du terrain par un plan de situation,
• un plan du terrain,
• la destination du bâtiment s'il y a projet de construction,
• éventuellement, une notice descriptive de la construction prévue indiquant la superficie de planchers hors œuvre (somme totale des planchers de chaque niveau).
• Ce n'est pas du temps perdu puisque c'est un excellent moyen de préparer votre dossier de permis de construire !

 1.2 Le nouveau permis de contuire 2007

Sans permis de construire vous ne pouvez pas faire grand-chose. L’important pour l’obtenir est de bien préparer le dossier de demande. Petites explications.

Vieux de plus de 60 ans, le permis de construire méritait une nouvelle jeunesse. C'est chose faite et la nouvelle réforme rentrera en vigueur le 1er juillet prochain. Fruits du travail de Gilles de Robien, ancien ministre de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, les principales modifications visent à clarifier et simplifier les procédures, notamment à l'usage des particuliers.

Plus que 3 régimes d'autorisation

Fini l'imbroglio des 11 régimes d'autorisation et les 5 déclarations en vigueur jusqu'à maintenant ! Désormais, tous sont fusionnés en seulement 3 permis :
- Permis de construire,
- Permis d'aménager,
- Permis de démolir 
et une unique déclaration préalable.

Des champs d'application redéfinis

Ainsi, les constructions temporaires (cirques, foires, etc.) et les infrastructures (routes, ponts, digues, etc.) dont la construction nécessitait autrefois une autorisation, seront dispensées de toute formalité.

Quant aux constructions inférieures à 20 m2 hors œuvre brute ou celles de moins de 2 m2 et de plus de 12 m de haut, elles ne seront soumises qu'à une simple déclaration préalable. Enfin, le permis de démolir ne concernera plus que les bâtiments protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural.

Des délais raccourcis

Côté délais, la durée d'instruction des dossiers ne pourra plus être prolongée par l'administration. Elle est désormais fixée à un mois pour les déclarations, deux mois pour les maisons individuelles et trois mois pour les autres projets.
Si le temps nécessaire au traitement du dossier excède le délai imparti, l'administration est tenue d'en informer le demandeur dans le mois suivant le dépôt de la demande. Sans quoi, si le délai n'est pas respecté, le permis est considéré comme tacite.

Une formule plus souple

Parmi les autres grandes mesures qui feront la différence, on retiendra aussi la possibilité de faire ses déclarations en deux temps : tout d'abord les grandes lignes du projet qui doivent inclure notamment l'implantation, la hauteur et les volumes, puis, à l'achèvement des travaux, l'ensemble des détails architecturaux.

Encore plus pratique avec Internet

Plus de problème non plus avec des réclamations à répétition de pièces manquant au dossier ! Un décret en arrête maintenant fermement la liste. Mieux encore, vous pourrez faire passer ces éléments à qui de droit par Internet, tout comme vous pourrez télécharger au préalable les formulaires de demande de permis de construire... Vive l'ère électronique !

1.3 Mitoyenneté

Ah… les relations de bon voisinage. Pour s’entendre avec ses voisins, mieux vaut commencer par connaître ses droits. Petit tour d’horizon des règles de mitoyenneté

La délimitation du terrain

La mitoyenneté régit le bon voisinage entre deux propriétés contiguës. Première concrétisation de mitoyenneté, la délimitation du terrain par bornage. Le bornage est généralement suivi de la mise en place d'un élément de séparation (mur ou clôture) entre les deux propriétés, chacun des propriétaires ayant des droits et des devoirs à propos du mur séparatif.

Qui dit délimitation du terrain dit généralement bornage. Le bornage consiste à définir la limite précise entre deux terrains mitoyens grâce à des repères (ou bornes). Cependant, si les deux propriétaires sont d'accord sur les limites respectives, ils peuvent clôturer sans avoir recours à l'opération préalable de bornage.

Le bornage amiable et le bornage judiciaire

En principe, le bornage est une opération amiable entre deux propriétaires mitoyens : vous pouvez le réaliser si vous connaissez parfaitement la limite entre les deux propriétés. Il est ensuite conseillé de déposer chez le notaire un écrit précisant l'accord passé.
Parfois, il est préférable de faire appel à un géomètre qui, à l'aide des actes de propriété et du plan cadastral, détermine l'emplacement des bornes délimitant la propriété de chacun. Il dresse un procès-verbal approuvé par les deux parties. Ce procès-verbal constitue un titre définitif que vous pouvez déposer chez le notaire aux fins de publication à la Conservation des hypothèques : l'acte ne pourra ainsi plus être contesté par d'éventuels propriétaires successifs.
Vous ne parvenez pas à un accord quant à la délimitation des terrains ? Le juge du tribunal d'instance est alors saisi ; il nomme un géomètre-expert qui procède à la délimitation et le juge ordonne la pose des bornes.
A l'amiable ou judiciaire, les frais de bornage sont supportés pour moitié par les deux propriétaires.
Le bornage est généralement l'opération qui précède la construction d'un élément de séparation.

A noter : c'est à partir de la ligne séparative que l'on calcule à quelle distance on est en droit de construire un bâtiment. Sauf règlement d'urbanisme local contraire, la distance minimale est de 3 mètres. En fonction de la hauteur du bâtiment, la distance pourra être supérieure puisque égale à la moitié de la hauteur de la construction.

La clôture séparative

Pour revenir à la clôture séparative, elle peut être un mur, une porte, un portail, un ouvrage à claire-voie, des pieux, une palissade, un grillage, des barbelés...

Chacun a le droit d'enclore son terrain (attention, ladite clôture nécessite peut-être une Déclaration préalable de travaux) en respectant la limite séparative mais, bien sûr, mieux vaut s'entendre pour réaliser ensemble cet ouvrage, un mur par exemple. Ce mur devient alors "mitoyen" et il est la propriété de chacun pour moitié. Les frais d'édification sont supportés à valeur égale par chacun des voisins. Il est ensuite préférable d'officialiser cette mitoyenneté sous seing privé ou devant notaire. Si l'un des voisins est seul propriétaire du mur séparatif, l'autre peut demander à ce que ce mur, moyennant finances, devienne mitoyen.

La clôture mitoyenne doit respecter les droits de chacun et notamment les droits de passage : il sera donc peut-être nécessaire d'ouvrir par exemple une porte dans le mur.
Chacun des propriétaires possède des droits identiques sur le mur mitoyen, et chacun peut construire contre le mur, avec l'accord de son voisin. Si l'un peut surélever le mur sans l'accord de l'autre, il doit cependant ne pas le priver de ses avantages (l'ensoleillement par exemple).

Attention : une haie n'est pas considérée comme " clôture " et est soumis à des règles spécifiques : si l'un des deux propriétaires décide de planter une haie, il doit le faire à 0,50cm des bornes, et la haie ne pourra dépasser 2m de haut. Si la plantation est destinée à dépasser 2m de haut, elle doit être plantée à 2m de distance de la limite séparative. Ces règles de plantation font partie des servitudes liées à la mitoyenneté.

Les litiges de mitoyenneté

A qui appartient le mur qui sépare deux propriétés ? Cette question est l'une des principales causes de litige entre voisins.
En l'absence de titre de propriété de l'un ou l'autre concernant un mur séparatif, il est réputé mitoyen. A vous, alors, de prouver que vous en êtes l'unique propriétaire si vous l'avez, seul, entretenu pendant trente ans (c'est la prescription trentenaire). Ou, à l'inverse, à vous de prouver que l'ayant entretenu aussi bien que votre voisin pendant trente ans, le mur est devenu mitoyen. Avec des nuances en fonction de la hauteur du mur qui peut être mitoyen pour une partie et privatif pour une autre partie.
Le litige trouve d'emblée sa solution lorsque le mur montre un signe extérieur de propriété : une pente inclinée d'un côté au sommet, un chaperon, un filet ou un corbeau...

1.4 Quand faut-il demander un permis de démolir ?

 
Pour détruire, il faut demander un permis de démolir. Cette démarche implique de bien connaître les méandres de la loi. 

Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si la destruction que vous envisagez nécessite un permis de démolir.
De même qu'on ne peut construire n'importe quoi, on ne peut démolir n'importe quoi...Protéger les occupants des logements et respecter le patrimoine, tel est le sens de ce permis de démolir.

Le permis de démolir est régi par l'article L. 430-5 CU du Code de l'urbanisme ; la loi du 27 janvier 1993 ; l'article 86 modifiant l'article L.480-4 CU.

La règle d'or

La destruction d'un bâtiment, partielle ou totale, implique généralement l'obtention d'un permis de démolir, sauf s'il s'agit d'une décision de justice lorsqu'il y a insalubrité ou risque pour la population ou bien encore si le bâtiment est frappé d'alignement.
Cette autorisation de démolir est nécessaire afin que soient protégés d'éventuels occupants du logement qui n'auraient par reçu de proposition de relogement, et dans un but de préservation du patrimoine.

Les cas précis

La demande de permis de démolir est obligatoire :

• à Paris et dans un périmètre de 50 km des anciennes fortifications,
• dans les secteurs sauvegardés, les zones de protection des Monuments historiques (et les immeubles inscrits sur l'inventaire des Monuments historiques), les zones de protection de patrimoine architectural, urbain et paysager,
• dans les zones délimitées par le Plan local d'urbanisme, le PLU (ex-POS) de la commune,
• dans les espaces naturels sensibles des départements

1.5 Travaux privatifs et copropriété

En copropriété les règles sont strictes. Pour mener à bien vos travaux, vous devez impérativement connaître les tenants et aboutissants de ces derniers sur le reste de la communauté

Les travaux que vous pouvez faire faire chez vous

En copropriété, tout est affaire de parties communes, de parties privatives... et de règlement de copropriété. Vous pouvez procéder à tout type de travaux chez vous. A partir du moment où vous ne touchez pas aux parties communes. Vos travaux ne doivent pas non plus affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.

Si vous vivez en copropriété, vous devez vous renseigner sur la définition des parties communes et des parties privatives avant de vous lancer dans vos travaux. Car c'est bien l'appartenance aux parties privatives et aux parties communes qui fixe la limite de vos droits. Même chez vous, un mur porteur ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas le percer à loisir. Idem pour les murs extérieurs : impossible de percer une fenêtre sans autorisation de la copropriété. Quant à vos fenêtres existantes, si l'intérieur vous appartient, l'extérieur est partie commune. Idem pour une fenêtre de toit.

Vous pouvez donc percer une ouverture dans une cloison séparative. Libre à vous de peindre la partie intérieure de vos fenêtres en vert pistache, mais en aucun cas vous ne pourrez faire de même côté extérieur. Toutes les fenêtres de l'immeuble sont équipées de persiennes et vous souhaitez faire installer des volets roulants ? Vous devez en demander l'autorisation à la copropriété.
Vous passez outre ? Si vous vous lancez dans des travaux non autorisés par la copropriété, le syndic peut vous obliger à remettre l'immeuble en l'état. Et vous demander des dommages et intérêts...